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原创丨一文读懂法拍房的风险

发布时间:2021-08-20 来源:山西联建律师 作者:谭娇玲

  今年28日,大同住建局发布《大同市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,通知囊括全市3595个住宅小区二手房住房指导价,发布的指导价约为目前市场成交价的70%左右。从官方解读来看,二手房住房指导价的主要作用之一是引导商业银行合理发放二手住房贷款,这意味着购房的首付款要大幅增加。

举个例子,一套商品房市场价为500万,在二手房指导价政策出台之前,按市场价成交首套首付3成,首付款150万,可贷款7350万,若按现在的指导价该商品房约为350万,银行根据指导价发放贷款,可贷款7245万,实际成交价为500万,要买这套房首付就要增加到255万,比原来多了105万。

二手房新政实行半年之后,二手房网签量不断下滑,二手房交易市场瞬间“冷”了。

正所谓东边不亮西边亮,法拍房“热”起来了。什么是法拍房?法拍房就是法院拍卖的房产,通常是债务人无力偿还债务时被债权人起诉,经过司法程序后法院查封房产,再将房产进行拍卖,用拍卖所得来的资金来偿还债务。尽管二手房指导价这一记重锤砸碎了不少刚需购买二手房的梦,但作为刚需,只要有机会,还是不会放弃买房,于是刚需便盯上法拍房市场,希望在价格可观的法拍房市场上“捡漏”。

据相关媒体近期报道,20201-5月,大同法拍房共成交350套,今年同期,法拍房成交高达627套,同比涨幅近80%,法拍房一夜之间跃升为大同楼市“新宠”。

对于购房者而言,“新宠”法拍房到底是真香还是鸡肋?判断这个问题,必须要厘清法拍房到底存在哪些风险,这些风险能否规避。

风险一:购买法拍房后无法清场

从阿里拍卖上架的法拍房来看,绝大多数法拍房都未明确法院是否负责交付或清场,遇到这一类法拍房要格外审慎,要进一步关注法院公告的内容,即拍卖标的物详情中关于房屋的租赁和占用使用情况,若没有租赁和占用使用,那基本后续能够顺利交付。

若法拍房存在租赁和占用使用的,则要分析其中的风险。

关于租赁,需要向法院了解该租赁是否满足买卖不破租赁的条件,一般而言,以下四种情形,租赁不得对抗抵押和查封:一是抵押先于租赁;二是查封先于租赁;三是租赁在前,查封在后,而承租人没有占有房产;四是租赁在前,租赁双方没有完成交付手续,买受人依法占有在先的。据笔者调研发现,即使符合上述四种情形,也可能存在房屋被承租人占用的问题。

关于占用,主要分为两种,一种是指房屋被承租人占用,另一种是指非法占用,即占用人没有占用权利仍然进行占用。当法拍房存在被占用的情况时,购房者必须对该占用进行前期调查,如有把握说服占用人搬离,则可规避该风险。否则,购房者要作好与占用人打“拉锯战”的准备,购房者可以通过以下三种方式予以处理:一是自力救济,或协商或撬门;二是报警处理;三是以诉讼方式处理。无论采用哪种方法,过程所耗费的时间相当漫长,花费的精力也绝非一般人能承受。

风险二,购买法拍房后需承担高额税费

根据阿里拍卖法拍房公告的信息可知,税费由买受人承担,具体数额等需由买受人自行向当地税务和国土等部门进行咨询核实。因此,购房者在竞拍前必须了解清楚竞拍成功后需承担的税费,否则将承担高额的税费。法拍房的有关税费大致包括法拍税费、房产税费等,其中固定额度最多的一部分便是房产税费。

举例说明,某买家以369万元拍下位于大同市罗湖区翠华花园的法拍房,竞拍成功后发现需缴纳约242万元的税费,其中土地增值税就超过218万,税费如此之高主要因为该房产的所有人是公司,登记总价不足5万,与成交价369万值相差巨大,土地增值税按差额的60%收取,从而造成了巨额的土地增值税,最终买家只能选择违约,割肉止损,损失25万元保证金。据笔者了解,购买法拍房后,购房者通常需向税务机关交纳约7种税费,包括增值税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加税、印花税、土地增值税、个人所得税。值得注意的是如果法拍房的所有人是公司的话,那购房者可能要承担高额的税费。

风险三,购买法拍房后需承担原来的欠费。通过法拍房的公告信息可知,拍卖成交后,与过户相关的需缴纳的应补地价、土地使用费以及拍卖标的所涉及的水、电、煤气管理费、户口迁移等均由买受人承担,且上述费用的金额由买受人自行核实,法院不负责告知。这些欠费表面看似不高,但如果没有做前期调查,极有可能就掉进坑里。据笔者调查了解,曾经有购房者竞拍成功后发现税金和欠费极高,相当于成交价的60%,其中大部分就是该法拍房的物业和水电等欠费。

结语

现实中,法拍房存在诸多风险,而这些风险皆由购房者承担,显然有失公平,那法律法规对法拍房交付等问题是如何规定的?购房者应如何合法有效地规避这些风险?对此,笔者将另文详细阐述。

编辑:闫维航

版式:迪丽娜孜

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